¿Conviene tasa fija o variable en tu hipotecario con la TPM en 4,5%?

El Banco Central de Chile mantuvo la Tasa de Política Monetaria en 4,5% en su reunión de julio de 2026, la segunda vez consecutiva que la sostiene por unanimidad. Mientras tanto, las tasas hipotecarias fijas en UF están en su nivel más bajo desde diciembre de 2021. Si estás por firmar un crédito hipotecario, esa combinación cambia la respuesta a la pregunta de siempre: ¿fija o variable?

¿Por qué casi nadie te ofrece tasa variable pura en Chile?

La CMF define tres tipos de tasa hipotecaria. La fija se mantiene invariable durante todo el plazo pactado. La variable cambia según un índice de referencia, como la TAB, así que tu dividendo puede subir o bajar mes a mes. La mixta parte fija por un periodo (normalmente 3 a 5 años) y después se ajusta al mercado.

En la práctica, casi ningún banco chileno ofrece hoy una hipotecaria 100% variable para vivienda. Es la opción menos común del mercado, porque expone al banco y al deudor a un riesgo que ninguno de los dos puede anticipar con precisión a 20 o 30 años.

Lo que sí existe, y compite de verdad con la fija, es la mixta. Por eso la decisión real casi nunca es “fija contra variable pura”, sino “fija contra mixta”: certeza total desde el primer dividendo o un arranque más bajo con un ajuste pendiente en unos años.

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Cuánto cuesta cada opción hoy

Con la UF en $40.864,55 al 24 de agosto de 2026 (Banco Central), estas son referencias de tasa fija en UF que ofrecían los principales bancos según comparadores del mercado en julio de 2026:

El promedio ponderado del sistema para créditos de vivienda rondaba 4,06% a 4,1% anual en UF hacia marzo de 2026. Estas cifras cambian semana a semana según cada banco y tu perfil de riesgo: pídelas siempre actualizadas antes de comparar, no te quedes con lo que leíste hace tres meses.

Qué revisar antes de firmar, no solo la tasa del folleto

• El plazo del tramo fijo en una hipoteca mixta. Tres años de tasa fija en un crédito a 25 años dejan 22 años expuestos al ajuste. Pide por escrito qué pasa exactamente al terminar ese tramo.
• Tu margen real de dividendo. Si tu dividendo ya ocupa cerca del 25% de tu ingreso líquido (el tope que revisan los bancos), un alza en la tasa variable puede sacarte de ese límite sin aviso.
• El índice de referencia exacto. Pregunta si tu crédito variable o mixto se ajusta con la TAB u otro indicador, y pide el historial de ese índice en los últimos 5 años, no solo la proyección optimista del ejecutivo.
• La diferencia real en pesos, no solo en porcentaje. Un punto porcentual entre 3,39% y 4,50% UF, sobre un crédito a 25 años, puede significar millones de pesos de diferencia en el total pagado. Pide la simulación completa a igual plazo.
• La opción de portabilidad financiera. Si firmas fija hoy y las tasas bajan más adelante, puedes evaluar portar tu crédito a otro banco. Revisa desde el inicio los costos de esa opción, no cuando ya la necesites.

Si cotizas por honorarios, la tasa fija pesa distinto

Si eres trabajador independiente y tu ingreso varía mes a mes, sumar una tasa variable a un ingreso ya variable multiplica la incertidumbre en vez de repartirla. Un mes con boletas bajas y un dividendo que además subió por el índice de referencia es el escenario que más aprieta.

Para un dependiente con renta fija, un tramo de tasa mixta puede ser razonable si el ahorro inicial es real y el plazo fijo alcanza para acumular un colchón antes del ajuste. Para quien cotiza por honorarios, la certeza de la tasa fija suele valer más que el ahorro de tasa que ofrece la mixta, precisamente porque ya existe una variable que no controlas: tu propio ingreso.

Con la TPM sostenida, así conviene decidir

Con la tasa de referencia estancada en 4,5% y sin señales claras de baja para lo que resta de 2026, firmar a tasa fija hoy no es una apuesta contra el mercado: es asegurar la tasa más baja del ciclo reciente. Si evalúas mixta, exige por escrito el plazo exacto del tramo fijo y cómo se calcula el ajuste posterior antes de firmar nada.