Si tomaste tu crédito hipotecario a fines de 2023, cuando la tasa promedio rondaba el 5% anual, hoy podrías estar pagando bastante más que un cliente nuevo: en junio de 2026 la tasa promedio fue de 3,97%, según el Banco Central. La Ley de Portabilidad Financiera te permite aprovechar esa diferencia y trasladar tu deuda a otro banco sin alzar tu hipoteca actual ni constituir una nueva garantía desde cero.
Qué dice la Ley de Portabilidad Financiera
La Ley 21.236 rige desde 2020 y regula el cambio de productos financieros vigentes de una entidad a otra. Para créditos con garantía, como el hipotecario, opera con una modalidad especial llamada subrogación:
- La garantía no se alza: la hipoteca que respalda tu crédito actual pasa a respaldar el crédito con el nuevo banco, sin constituir una hipoteca nueva. El cambio se anota en el Conservador de Bienes Raíces.
- El nuevo banco hace los trámites: pide tu deuda al banco actual, paga el saldo y gestiona el cierre del crédito anterior. Tú no tienes que hacer ese trámite.
- Pides el certificado sin costo: el certificado de liquidación con el detalle de tu deuda es gratuito.
- Aplica también a empresas pequeñas: las mipymes con ventas anuales bajo 25.000 UF pueden portar sus créditos bajo la misma ley.
Cómo se hace el trámite paso a paso
La CMF define siete etapas formales, pero en la práctica se resumen así:
- Presentas la solicitud de portabilidad en el banco al que quieres cambiarte.
- Ese banco pide a tu entidad actual el certificado de liquidación con el detalle de tu deuda vigente.
- Con esa información, el nuevo banco te evalúa y te entrega una oferta de portabilidad con la tasa y las condiciones propuestas.
- Si aceptas por escrito, el nuevo banco paga tu deuda y tramita la subrogación de la hipoteca ante el Conservador de Bienes Raíces.
- El banco original recibe el pago y la garantía queda a nombre del nuevo acreedor.
Según el Ministerio de Vivienda, el cambio de entidad toma alrededor de 30 días.
Cuánto cambia el costo del trámite
| Aspecto | Antes de la ley | Con portabilidad |
|---|---|---|
| Costo de cambiar un crédito de 1.000 UF | Cerca de $700.000 | Cerca de $280.000 |
| Garantía | Había que alzar la hipoteca y constituir una nueva | La hipoteca se subroga, sin constituir una nueva |
| Cierre con el banco antiguo | Lo gestionabas tú | Lo gestiona el nuevo banco |
| Comparación de ofertas | Cada banco presentaba sus condiciones a su manera | Oferta en formato estandarizado |
La diferencia de unos $420.000 equivale a más de 10 UF que puedes destinar a abonar capital en vez de pagar gastos del trámite.
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Cuándo conviene portar tu hipoteca
El ahorro real no está en el costo del trámite, sino en la diferencia de tasa a lo largo de todo el crédito. Un ejemplo: con un saldo de 2.000 UF a 20 años, bajar la tasa de 5% a 4% reduce el dividendo en cerca de 1 UF al mes, unos $44.000, sin contar seguros. En 20 años, esa diferencia suma más de $10 millones.
Antes de solicitarla, pide una simulación al nuevo banco con tu saldo insoluto actual, no con el monto original de la hipoteca, para comparar el dividendo real que pagarías desde hoy.
Si tu crédito ya está en una tasa competitiva o te quedan pocos años de plazo, el ahorro puede no justificar el trámite, aunque hoy sea más barato que antes de la ley. Revisa también el costo de los seguros asociados al nuevo crédito y de la inscripción en el Conservador, que la portabilidad reduce pero no elimina.
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Qué hacer si estás pagando una tasa alta
Pide el certificado de liquidación a tu banco actual y cotiza con al menos dos entidades distintas antes de decidir. La ley te permite comparar ofertas formales, con tasa y costo total detallados, en vez de negociar a ciegas con tu banco de siempre.
Guarda por escrito cada oferta de portabilidad que recibas, porque tiene un plazo de vigencia definido. Si te arrepientes antes de la contratación final, puedes hacerlo sin costo. Y si tu deuda está en UF, pide que la oferta muestre también el dividendo en pesos al día de la cotización, para comparar en la misma moneda que pagas cada mes.
