Si compraste tu casa entre 2022 y 2023, es probable que tu crédito hipotecario esté fijado a una tasa cercana al 6% anual, el nivel más alto de los últimos años. Hoy varios bancos ofrecen tasas bajo el 4% para nuevos clientes. La Ley de Portabilidad Financiera te permite tomar esa diferencia y trasladar tu deuda a otra entidad sin alzar tu hipoteca actual ni constituir una nueva garantía desde cero.
Qué dice la Ley de Portabilidad Financiera
La Ley N° 21.236 rige desde el 8 de septiembre de 2020 y regula el cambio de productos financieros vigentes de una entidad a otra. Para créditos con garantía real, como el hipotecario, opera con una modalidad especial llamada subrogación:
- La garantía no desaparece: la hipoteca que respalda tu crédito actual pasa automáticamente a respaldar el nuevo crédito, sin alzamiento ni escritura nueva.
- El nuevo banco asume los trámites: si pides el cierre de tus productos en la entidad original, el nuevo proveedor se encarga de comunicarlo, tú no tienes que hacer ese trámite.
- No existe un plazo mínimo legal: la CMF no exige un número fijo de dividendos pagados antes de portar tu hipoteca, solo que el crédito esté vigente y completamente desembolsado.
- Aplica también a empresas pequeñas: MIPYMES con ventas anuales bajo 25.000 UF pueden portar sus créditos comerciales bajo la misma ley.
Cómo se hace el trámite paso a paso
El proceso completo tiene siete etapas definidas por la CMF, pero en la práctica se resume así:
- Presentas la solicitud de portabilidad en el banco al que quieres cambiarte (el nuevo proveedor).
- Ese banco pide a tu entidad actual el certificado de liquidación, un documento gratuito con el detalle de tu deuda vigente.
- Con esa información, el nuevo banco te evalúa y te entrega una oferta de portabilidad con la tasa y condiciones propuestas.
- Si aceptas por escrito, el nuevo banco tramita la subrogación de la hipoteca ante el Conservador de Bienes Raíces.
- El banco original recibe el pago y queda liberado de la garantía, que ya pasó al nuevo acreedor.
El nuevo proveedor tiene 30 días hábiles bancarios para pedir la inscripción de la subrogación, y el Conservador cuenta con 10 días hábiles adicionales para practicarla.
Cuánto cambia el costo y el tiempo del trámite
| Antes de la Ley de Portabilidad | Con Ley de Portabilidad |
|---|---|
| Refinanciar 1.000 UF costaba cerca de $700.000 | El costo baja a cerca de $280.000 (ahorro de más del 60%) |
| Trámite promedio de 75 días | Trámite promedio de 45 días |
| Requiere alzar y constituir una nueva hipoteca | La garantía se subroga, sin nueva escritura |
| Cliente gestiona el cierre con el banco antiguo | El nuevo banco gestiona el cierre por ti |
Con la UF en $40.844,79 al 9 de julio de 2026 según el Banco Central, un ahorro de $400.000 en el trámite equivale a casi 10 UF que puedes destinar a abonar capital en vez de pagar comisiones.
Cuándo conviene portar tu hipoteca
El ahorro real no está solo en el costo del trámite, sino en la diferencia de tasa a lo largo de todo el crédito. Si compraste con una tasa de 6% o más durante el ciclo de tasas altas de 2022 y 2023, y hoy encuentras ofertas bajo el 4%, la portabilidad puede significar una reducción de cientos de miles de pesos en tu dividendo mensual, sostenida por los años que te quedan de crédito. Antes de solicitarla, pide una simulación al nuevo banco con tu saldo insoluto actual, no con el monto original de la hipoteca, para comparar el dividendo real que pagarías desde hoy.
Si tu crédito ya está en una tasa competitiva o te quedan pocos años de plazo, el ahorro puede no justificar el trámite, aunque este ya sea más barato que antes de la ley. Revisa también los costos asociados a la nueva escritura y a los seguros del crédito, que la portabilidad no elimina por completo, solo reduce el componente notarial y de conservador.
Qué hacer si estás pagando una tasa alta desde hace años
Pide el certificado de liquidación a tu banco actual y cotiza con al menos dos entidades distintas antes de decidir. La ley te permite comparar ofertas formales, con tasa y costo total detallados, en vez de negociar a ciegas con tu banco de siempre.
Guarda por escrito cada oferta de portabilidad que recibas: tiene un plazo de vigencia definido por el banco, y si te arrepientes antes de firmar la contratación final, puedes hacerlo sin costo respecto de los productos que aún no hayas contratado. Si tu deuda hipotecaria está en UF, pide que la oferta incluya el valor de la cuota en pesos al día de la cotización, no solo el número en UF, para comparar en la misma moneda que pagas cada mes.
Eric Aguilar
