Que el banco te avise de un atraso no significa que la subasta esté a la vuelta de la esquina. En Chile, desde la primera cuota impaga hasta el remate judicial de una propiedad puede pasar más de un año, y en casi todas esas etapas todavía tienes algo que hacer.
El error más común es dejar de abrir las cartas de cobranza justo cuando más sirve leerlas. A los 15 días de atraso el banco ya puede sumar intereses penales y gastos de cobranza, según la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), pero el remate solo llega si el caso avanza hasta un juicio ejecutivo en tribunales.
Los pasos que van antes del remate
- Aviso de mora e intereses penales. Desde el primer atraso, el banco aplica el interés penal pactado en la escritura. Pasados 15 días, puede sumar gastos de cobranza según la Ley del Consumidor: 9% sobre deudas de hasta 10 UF (cerca de $409.000 al 26 de agosto de 2026), 6% entre 10 y 50 UF, y 3% sobre 50 UF.
- Gestión de cobranza y negociación directa. Antes de ir a tribunales, la mayoría de los bancos ofrece repactar el crédito, extender el plazo o dar un período de gracia. Esta etapa puede durar meses y es la más fácil para evitar todo lo demás.
- Demanda ejecutiva. Si no hay acuerdo, el banco demanda ante el juzgado civil, adjuntando la escritura hipotecaria o el pagaré como título ejecutivo, y pide el mandamiento de ejecución y embargo.
- Requerimiento de pago. Un receptor judicial te notifica en persona y te da la opción de pagar en el acto. Desde ahí tienes 4 días hábiles para oponerte con excepciones legales, plazo que se amplía si te notifican fuera de la comuna del tribunal.
- Embargo e inscripción. Si no pagas ni te opones con éxito, el tribunal traba embargo sobre la propiedad y lo inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. Desde ahí no puedes venderla ni volver a hipotecarla.
- Tasación y remate. Un perito designado por el tribunal fija el valor mínimo de la subasta, hoy basado en el avalúo fiscal. En el primer llamado, ese mínimo legal es dos tercios de la tasación.
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Alternativas antes de llegar a la subasta
Ninguna de estas etapas obliga a esperar de brazos cruzados. Esto puedes hacer y hasta qué momento sigue siendo una opción real:
| Alternativa | En qué consiste | Hasta cuándo se puede usar |
|---|---|---|
| Repactación con el banco | Renegociar plazo, tasa o número de cuotas directamente | Antes de la demanda ejecutiva |
| Venta directa de la propiedad | Vender a un tercero y pagar la deuda con lo recaudado | Hasta antes de la subasta, incluso con embargo inscrito |
| Pago íntegro o consignación | Depositar en el tribunal la deuda, intereses y costas | En cualquier momento del juicio |
| Renegociación concursal | Acogerte al procedimiento ante la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento (Superir), que puede incluir la hipotecaria | Mientras cumplas los requisitos de la Ley 20.720 |
| Oposición judicial | Excepciones legales contra la demanda: prescripción, pago previo, vicios del título | Dentro de 4 días hábiles desde el requerimiento |
Por qué el avalúo del remate suele ser bajo
El mínimo de la subasta no se calcula sobre el precio de mercado de tu propiedad, sino sobre el avalúo fiscal, casi siempre más bajo que lo que la propiedad valdría si la vendieras tú mismo. Esa diferencia está en discusión en el Congreso: un proyecto de ley busca reemplazarlo por el avalúo comercial y ampliar el plazo para oponerse a la ejecución, pero sigue en tramitación. La norma vigente incluso fue impugnada ante el Tribunal Constitucional en octubre de 2025. Mientras no cambie la ley, el avalúo fiscal sigue siendo la regla.
Si es tu única vivienda, el escenario cambia
Ese mismo proyecto contempla una protección adicional para quien remata su vivienda única: si ya pagaste el 50% o más de la deuda, la propiedad podría quedar en prenda pretoria (bajo administración judicial) en vez de rematarse. Esa protección no existe hoy para una segunda propiedad o un inmueble de inversión, ni rige mientras el proyecto no sea ley.
Si estás en esa situación, con vivienda única y buena parte de la deuda ya pagada, ese avance es tu mejor argumento para negociar una repactación ahora, en vez de esperar a que una ley que todavía no existe resuelva el problema por ti.
Si ya recibiste una carta de cobranza o una notificación judicial, no la ignores: pide al banco el detalle exacto de la deuda, compáralo con lo que efectivamente debes y busca asesoría legal antes de que venza el plazo para oponerte. Mientras el proceso siga abierto en tribunales, negociar sigue siendo una opción real, no un trámite de última hora.
Eric Aguilar
